AGROWISATA CIKATES Desa Cikeusal: MASTER PLAN 2

CIKEUSAL RESORT PARK AGROWISATA CIKATES

RESORT – WATTERBOOM – OUTBOND – SAUNA TERAPHY – ZOO PARK

Jalan Raya Cirebon – Bandung Km 19 Gempol – CIREBON

RENCANA KERJA PEMBANGUNAN

TAMAN WISATA TERPADU

CIKEUSAL RESORT PARK

MASTER PLAN 2 Dibutuhankan Dana investasi dari invesrtor :
Rp.10.100.000.000. ( 10,1 milyar rupiah )

I. PENDAHULUAN :

1. Latar Belakang : Cirebon adalah salah satu daerah di wilayah Kawasan Pantura yang letak geografisnya sangat strategis, berada pada titik tengah wilayah Ciayumajakuning ( Cirebon – Indramayu – Majalengka dan Kuningan ), disamping letak geografis yang sangat strategis kawasan ini juga dikenal sebagai sentra kegiatan bisnis diwilayah III Jawa Barat, sehinggga banyak kegiatan bisnis dan niaga yang berada diwilayah ini,

Dengan indek GNP rata – rata diatas UMR per kapita potensi pertumbuhan ekonomi masyarakat ini, maka segala potensi bisnis yang ada dapat tumbuh dengan baik.

Tingginya tingkat pertumbuhan ekonomi rata – rata yang ada saat ini akibat besarnya peluang usaha yang dapat dikembangkan di wilayah ini, namun dalam realitanya yang ada masih banyak pula potensi di wilayah ini yang belum dapat diberdayakan secara maksimal

Saat ini tingkat perkembangan usaha yang tumbuh dapat digolongkan dalam tiga golongan meliputi :

1.1. Niaga Retail : yaitu kelompok usaha yang berbasis pada sirkulasi perdagangan retail, maupun waralaba sehingga tidak mengherankan kalau dikawasan ini tumbuh dengan subur sentra – sentra perdagangan baik sentra perdagangan dalam bentuk Mall maupun sentra perdagangan komoditas seperti Pasar Sandang Tegalgubug, Pasar Jajanan Plered .

1.2 Niaga Industry berbasis kerajinan seperti industry Rotan, industry batik maupun sentra industry sandal barepan.

1.3. Niaga Edukatif, dimana seiring tuntutan kebutuhan masyarakat akan sarana pendidikan yang memadai dan

terbatasnya prasarana pendidikan negeri yang ada menjadikan para pelaku usaha mulai melirik dunia pendidikan sebagai komoditas bisnis yang menguntungkan, sehingga munculah lembaga – lembaga pendidikan swasta dari pendidikan menengah sampai lembaga pendidikan tinggi.

Melihat dari fenomena pertumbuhan usaha tersebut kita sangat menyayangkan bilamana potensi alam yang sangat melimpah justru kurang diminati oleh para pelaku usaha yang ada di daerah ini, saat ini potensi alam yang digarap hanya berkisar pada kegiatan eksplorasi tambang, termasuk tambang batuan semata, padahal disisi lain masih terbuka potensi alam yang bisa dioptimalkan seperti Potensi Sumber Air Panas di Palimanan, Panorama Pegunungan Kromong dan lain sebagainya.

Pemberdayaan potensi alam yang ada dalam kaitan kegiatan industry pariwisata sebenarnya sangat potensial sekali, disamping karena faktor alam yang mendukung juga mengingat wilayah Cirebon masih minim dengan prasarana wisata.

Obyek wisata yang ada saat ini sangat terbatas seperti Pantai Ade Irma, Wanawisata Plangon, dan Wisata Alam Telaga Remis. Kondisi penanganan obyek wisata yang kurang penataan juga menjadi salah satu unsur berkurangnya minat berkunjung masyarakat pada obyek – obyek wisata yang ada.

Terdorong keinginan masyarakat akan adanya sarana obyek wisata yang Resprentatif tersebut maka PEMERINTAH DESA CIKEUSAL bermaksud membangun lokasi Obyek Wisata yang akan direncanakan berlokasi di Blok Petean Desa Cikeusal Kecamatan Gempol Kabupaten Cirebon dengan mengangkat potensi utama Panorama Pegunungan Kromong Gempol.

2. Maksud dan Tujuan : Maksud dan Tujuan Pembangunan Obyek Wisata terpadu CIKEUSAL RESORT PARK ini adalah dalam rangka

mengembangkan Potensi Alam wilayah Cikeusal pada khususnya dan Kabupaten Cirebon pada umumnya, sehingga akan menarik minat para pelaku usaha yang ada guna mengembangkan potensi alam daerah ini dikembangkan menjadi sarana wisata yang strategis, disamping pembangunan obyek wisata ini juga dimaksudkan untuk memenuhi tuntutan kebutuhan masyarakat atas prasarana wisata yang resprentatif dan edukatif, sehingga dengan adanya lokasi obyek wisata CIKEUSAL RESORT PARK ini akan memberikan nuansa baru industry pariwisata di wilayah Cirebon yang mengedepankan managemen profesional dan pengelolaan yang profesional juga sehingga konteks konotasi lokasi wisata sebagai sumber nuansa lokasi mesum maupun kumuh dapat dihilangkan dan masyarakat pada akhirnya akan dapat menerima kehadiran lokasi usaha dengan obyektif dan profesional juga.

3. Manfaat Kegiatan : Pembangunan Cikeusal Resort Park diharapkan mampu memberikan kontribusi manfaat baik dari manfaat ekonomi – manfaat lingkungan maupun manfaat dari sisi sosial.

Beberapa manfaat baik langsung maupun tidak langsung yang dapat kita rasakan dengan adanya Gempol Resort Park adalah :

- Peningkatan Pendapatan Daerah dan Ekonomi Masyarakat.

- Perbaikan ekosistem kawasan lahan.

- Penyerapan Tenaga Kerja.

- Percepatan Pemerataan Pengembangan Daerah.

Dengan demikian eksistensi pembangunan Cikeusal Resort Park ini akan menjadikan kawasan Kabupaten Cirebon bertambah dalam sarana obyek wisata dan mengingat lahan pembangunan bukan diambil pada lokasi lahan potensi wisata, maka pembangunan Cikeusal Resort Park ini diharapkan bisa menjadi wacana baru pengembangan suatu kawasan untuk dapat ditata dengan profesional menjadi sentra kawasan terpadu termasuk jasa pariwisata.

4. Rencana Kegiatan : Pembangunan Cikeusal Resort Park direncanakan pada kawasan

areal seluas 20 hektar dengan lokasi di Tanah Kas Desa Lahan ex Tegal Pangonan, dengan area yang berbukit, maka menjadikan kawasan ini tidak menarik para pelaku usaha jasa wisata, namun dengan kajian yang cermat dan penataan Lanscap yang profesional maka planing pembangunan ini akan menghasilkan karya penataan yang maksimal.

Adapun tahapan rencana kegiatan pembangunan Cikeusal Resort Park adalah sebagai berikut :

1. Obserwasi kawasan dengan mengambil demplot di 3 lokasi yaitu :

        - Kawasan Petean
   - Kawasan Cikuya.
        - Kawasan Pageret.

2. Sosialisasi Rencana Kegiatan pada Masyarakat dan Koordinasi dengan instansi terkait baik tingkat Desa maupun Pemda setempat
3. Rancang Bangun Layout Lokasi.

4. Pembangunan Sarana dan Prasarana.

5. Waktu Pelaksanaan Kegiatan :

Kegiatan Pembangunan Obyek Wisata Cikeusall Resort Park

direncanakan dengan sistem Multi lavel Project, dimana setelah disetujuinya Rancang Bangun Sarana dan Prasarana maka dilaksanakan proses tenderisasi pekerjaan dengan mengedepankan Profesionalisme Rekanan dan Keselamatan Garansi Pekerjaan, pola penetapan pekerjaan dengan pola per rekanan satu pekerjaan sehingga disamping memberikan kesempatan pada para rekanan yang ada secara rata juga dalam rangka percepatan masa pengerjaan kegiatan sehingga dengan demikian target waktu pekerjaan dapat dipenuhi.

Target waktu pelaksanaan pekerjaan direncanakan dalam

kurun waktu 1 tahun sejak dimulai penetapan pekerjaan sehingga pada akhir tahun lokasi ini sudah dapat dilounchingkan sebagai salah satu sarana wisata masyarakat.

6. Pembiayaan & Sumber Dana : Pembangunan Obyek Wisata Cikeusall Resort Park direncanakan dengan Biaya anggara sebesar Rp, 10,1 milyard

Adapun alokasi Penggunaan anggaran meliputi :

No	Uraian Kegiatan	Biaya anggaran	Keterangan
1	Penataan lahan 200.000 m² dan pengadaan air	Rp. 2.250.000.000.	Lahan TKD Ex Tegal Pangonan
2.	Penataan Sarana Lingkungan/ taman	Rp. 1.750.000.000.	Landscap.
3.	Pembuatan Watter boom & Out Bond	Rp. 2.500.000.000.	Vol. 1.400 m2
4.	Pagar Keliling & Parkir Areal	Rp. 600.000.000.
5.	Pengadaan hewan ternak	Rp. 300.000.000.	Semua jenis hewan ternak
6.	Pembangunan Sauna & Cotage resort	Rp. 1.600.000.000.	5 sauna – 15 cotage
7.	Pasarana properti & Instalasi	Rp. 900.000.000.	Listrik Telekomunikasi
8.	Legalitas	Rp. 200,000.000.
	J U M L A H PLAFON ANGGARAN	Rp.10.100.000.000.	Invest murni

Perencanaan dan Pelaksanaan suatu konsep pada dasarnya diperhitungkan pula dengan Pertimbangan Analisa Kegiatan yang dapat didasarkan pada beberapa aspek pertimbangan analisa seperti :

- Analisa AMDAL.

- Analisa Akses Transportasi.

- Analisa Akses Prasarana umum (Hotel – Bank – Rumah Sakit – Kantor Polisi )

- Analisa Proyeksi Usaha.

- Analisa Istimasi Kagiatan.

Mengacu pada pertimbangan analisa tersebut maka perencanaan konsep kegiatan dan pelaksanaan kegiatan akan menghasilkan nilai maksimal pencapaian suatu target manfaat.

Sebagai gambaran lebih rinci atas pertimbangan analisa yang digunakan dapat kita uraikan sebagi berikut :

A. ANALISA AMDAL ( Analisa Dampak Lingkungan ) :

Lokasi Pembangunan Obyek Wisata Cikeusal Resort Park ( C R P ) direncanakan berada di Kawasan Lahan terbuka dengan ekosistem yang ada saat ini padang perdu dan permukaan batuan dan tanah liat.

Komoditas dasar yang akan diberdayakan adalah Sumber Mata Air Telargaga yang terletak pada sentar air Pancuran Daris. Desa Balerante bertepatan pada lokasi belakang Kawasan Industri Semen PT. Indocement – Palimanan Tunggal Prakarsa Tbk.

Mengingat Lay out Kawasan Lahan saat ini yang berkesan tak diberdayakan dan melihat potensi sumber mata air yang tidak terawat, maka Pembangunan Obyek Wisata ini diperhitungkan tidak akan menimbulkan Kerusakan maupun Kerawanan Ekologi maupun Ekosistem Botani yang ada dan justru dengan penataan Landscap yang profesional dan kegiatan Pembuatan Taman maupun Penanaman Komoditas Pohon tertentu menjadikan Nilai Plus atas Dampak Lingkungan Ekologi yang ada, sehingga diharapkan pada akhirnya setelah penataan lingkungan ini, kawasan tersebut akan menjadi lebih indah dan subur sehingga fungsi utama lahan sebagai lahan hijau maupun areal penyangga kandungan air dapat diberdayakan kembali.

Sebagaimana konsep pembangunan dikawasan obyek wisata ini juga nantinya akan dilaksnakan proses Reklamasi Lahan dan penghijauan dengan aneka tanaman langka maupun tanaman produksi, seperti tanaman buah – buahan maupun holtikultura sehingga fungsi Wisata Agro maupun wisata ilmiah dapat tercapai.

Disamping itu dengan adanya pengadaan aneka satwa dengan pola Back to Nature menjadikan kawasan tersbut benar – benar sebagai Ekosistem yang serasi dan mudah – mudah aneka satwa tersebut mampu menjadikan areal wisata sebagai kawasan pengembang biakan Siklus Genologi.

B. Analisa Transportasi :

Transportasi dalam kehidupan kita adalah prasarana yang tidak dapat dipisahkan dalam kehidupan, begitu juga dalam pengembangan usaha apapun bentuknya maka aspek transportasi selalu dipertimbangkan.

Dalam pembangunan Lokasi Obyek wisata CRP ini juga aspek transportasi dikaji dengan berbagai pertimbangan sebagai berikut :

Kajian Geografis , dimana letak lokasi Obyek wisata Cikeusal Resort Park berada tidak jauh dari Akses jalan utama dimana lokasi ini hanya berjarak 2 Km dari akses jalan propinsi ( Jalur trans Cirebon – Bandung ) sehingga dengan adanya akses ini memungkinkan peluang akses jalan bagi para pengunjung baik lokal maupun wisatawan luar daerah dapat dengan mudah menuju ke lokasi CRP ini.

Akses jalan utama ada 2 jalur jalan Negara yang meliputi :

- Jalan Raya Cirebon Bandung berjarak 2 Km ke lokasi.

- Jalan Pantura dan Akses Jalan Tol berjarak 4 km dari lokasi.

- Jalan Lingkar selatan Via Kuningan berjarak 6,5 km dari lokasi via Rajagaluh.

C. Analisa Komunikasi :

Saat ini komunikasi merupakan bagian yang tidak dapat terpisahkan dalam kehidupan masyarakat, tingkat frekwensi aktivitasnya kapan saja dan dimana saja, dan hal ini juga yang menjadikan pertimbangan dalam perencanaan pembangunan CRP, dimana lokasi wisata berdampingan dengan lokasi penempatan Tower BTS Operator Telekomunikasi di tanah air, sehingga akses jaringan frekwensi komunikasi bukan suatu permasalahan bagi pengunjung nantinya.

D. Analisa Prasarana Umum :

Sebagai kawasan kegiatan publik, maka pembangunan Obyek Wisata CRP juga mempertimbangkan sarana dan prasarana pelayanan umum yang diperlukan pengunjung pada saatnya.

Lokasi Obyek wisata CRP terletak tidak jauh dari keramaian kota Cirebon sehingga sarana dan prasarana publik sangat mendukung seperti :

- ATM dan Bank hanya berjarak paling jauh 3 km dari lokasi.

- Rumah Sakit hanya berjarak 4,5 km dari lokasi.

- Hotel dan Penginapan hanya berjarak 17 km dari lokasi.

- Kepolisian berjarak hanya 3 km dari lokasi

- Sentra Kegiatan Niaga / Grosir berjarak 5 km dari lokasi.

- SPBU berjarak 2 km dari lokasi.

Dengan melihat tersedianya sarana fasilitas umum yang ada maka diharapkan kehadiran pengunjung nantinya tidak harus direpotkan dengan tuntutan kebutuhan sarana umum manakala diperlukan.

E. Analisa dan Istimasi Proyeksi Usaha :

Dalam konsep pembangunan usaha hal yang tidak dapat kita abaikan adalah pertimbangan analisa Proyeksi Usaha, sehingga sebuah konsep layak tidaknya untuk diteruskan dapat diambil keputusan dengan cermat, dasar utama konsep analisa usaha adalah tingkat kelayakan usaha yang dibangun, tingkat kontribusi nilai ekonomi yang didapat dan tentunya yang paling dicermati juga adalah nilai kontribusi indek margin yang dapat kita peroleh.

Pertimbangan analisa perhitungan nilai istimasi didasari atas beberapa proyeksi baik proyeksi beban operasional maupun proyeksi kewajiban nilai shearing yang ditanggung nantinya.

Untuk lebih detailnya kita dapat mengulas Analisa dan Proyeksi usaha sebagai berikut :

1. Analisa Usaha :

- Luas areal ………………………………………. = 20 Ha.

- Jumlah Fasilitas Kena Bea Masuk …………. = 9 lokasi

- Harga tanda masuk fasilitas rata – rata = Rp. 5.000,-

- Jumlah Stand Souvenir ……………………….= 25 kios.

- Nilai Sewa per stand per bulan …………….. = Rp. 150.000,-

- Istimasi pengunjung per stand …………….. = 100 orang / hari

- Istimasi pengunjung ke lokasi ………………= 500 orang / hari

- Istimasi Pendapatan / bulan ……………… ..=

- Pendapatan Sewa Stand 25 x Rp. 150.000,- = Rp. 3.750.000,-

- Pendapatan Per Fasilitas 9 x 100 orang x Rp. 5.000 x 30

= Rp. 135.000.000,-

- Pendapatan Bea Masuk Pengunjung / bulan =

500 org x Rp. 3.000 x 30 hr

= Rp. 45.000.000,-

- Pendapatan PP I 10 % nilai tiket masuk : Rp. 45.000.000 x 10 %

= Rp. 4.500.000,-

- Proyeksi Pendapatan Bruto Per Bulan :

.- Pendapatan Tiket Masuk………………: Rp. 45.000.000,-

.- PP I Dipenda …………………………….: Rp. 4.500.000,-

.- Pendapatan Per Fasilitas …………….: Rp. 135.000.000,-

.- Pendapatan Sewa Stand ……………...: Rp. 3.750.000,-

Istimasi Pendapatan Bruto / bln Rp. 188.250.000,-

- Beban PP I …………………………………. Rp. 4.500.000,-

- Beban Karyawan …………………………. Rp. 62.000.000,-

- Beban Listrik dan Air ……………………. Rp. 5.000.000,-

Rp. 71.500.000,-

- Beban Pajak PPh Perseroan Rp. 11.675.000,-

Istimasi Pendapatan Per bulan Rp. 105.075.000,-

2. Analisa Proyeksi Nilai Shearing :

- Nilai Shearing Desa 10 % ; Rp. 105.075.000,- x 10 %

: Rp. 10.507.500,-

- Nilai Shearing Dinas Terkait 10 % : Rp. 10.507.500,-

- Nilai Pendapatan Pengelola 80 % : Rp. 84.061.000,- per bulan

3. Proyeksi Nilai Impas Investasi :

- Nilai Investasi ………………………..: Rp. 10.100.000.000,-

- Nilai Pendapatan per bulan …………: Rp. 84.061.000,-

- Istimasi Titik impas …………………..: Rp. 10.100.000.000,-

Rp. 84.061.000,-

121 bulan

III. RENCANA DAN TAHAPAN KEGIATAN

Pembangunan Obyek Wisata Cikeusall Resort Park direncanakan dalam beberapa tahapan kegiatan baik dalam persiapan maupun sampai pada pelaksanaan pembangunan prasarana fasilitas penunjang, seperti :

A. Tahapan Perencanaan : Tahapan ini meliputi tahap observasi lahan sampai Proses Pembangunan air bersih dan diteruskan dalam tahapan Sosialisasi baik kepada masyarakat maupun tahap Koordinasi dengan Instansi terkait.

Untuk Pembangunan, CRP menggunakan lahan seluas 20 hektar yang terletak di Blok Peteab, Cikuya dan Petean Desa Cikeusal Kecamatan Gempol Kabupaten Cirebon, berjalan dengan lancar atas dasar kesepakatan pihak investor dengan masyarakat dengan dijembatani pihak Pemerintah Desa dan Tokoh Masyarakat.

B. Tahap Perencanaan dan Penyusunan Kegiatan : Tahap ini adalah tahapan perencanaan penataan lokasi dan perencanaan Pembangunan sarana air dan prasarana fasilitas umum baik penataan Landscap maupun pembangunan sarana fisik yang diperlukan.

Pemetaan Lahan dan Pengaturan Lahan

C. Tahap Pembuatan dan Penataan Lingkungan ( Landscap ) :

Tahapan kegiatan ini meliputi Penataan lingkungan dan sanitasi dengan mempertimbangkan tipical topografi yang ada sehingga tujuan utama Penataan dan Pemberdayaan Lahan dapat berjalan tanpa harus mengorbankan Ekosistem yang ada.

Pembuatan Taman dan Penataan Landscap Areal

D. Pembangunan Sarana fisik dan Fasilitas Permanen :

Tahapan ini diawali dengan penyusunan Fasilitas Umum yang diperlukan maupun penentuan Spesifikasi pekerjaan sesuai standar tehnis dengan mengedepankan segi keselamatan pengunjung dan profesionalisme rekanan pelaksana sehingga hasil pekerjaan dapat dipertanggung jawabkan.

Adapun beberapa fasilitas permanen yang dibangun adalah sebagai berikut :

1. Pembangunan Gapura Gerbang masuk : Arsitektur bangunan ini dengan memilih corak arsitektur Bali dengan pola Bangunan Pasangan Batu Bata permanen.

Bangunan Gapura Masuk T : 3 m L : 2,5 Tbl : 1 m Lb.Pnt : 5 m

2. Pembangunan Saung – saung : Untuk memberikan nuansa alam bebas dan guna mempermudah pengunjung menikmati suasana secara santai maka dibangun 25 saung santai dengan ukuran 2 x 2 meter dengan kontruksi rangka Pipa Besi dan dinding terbuka sehingga kesan mesum dapat dihindarkan.

3. Pembangunan Kolam Pemandian air Panas : Desain pembangunan Kolam Pemandian Air panas dengan mengambil arsitektur Spa Natural, dimana kolam dibangun dan dirancang untuk fasilitas per keluarga sehingga kesan jorok dapat dihindari dan pengunjung merasa nyaman dalam menikmatinya

LOKASI MATA AIR PANAS ALAMI

Pembuatan Kolam Pemandian air panas Kapasitas 5 Orang

4. Pembangunan Sarana Bermain Anak – Anak : yang meliputi property Ayunan Rangka besi – Papan seluncur Fiber – Bola Tangga – Taman Lalu Lintas dan lain – lain.

Lokasi Taman Bermain Anak – anak

5. Pembuatan Kolam Renang dan Watter Boom : Sarana ini dibangun dengan Kontruksi Pasangan Bertulang untuk kolam dan Rangka besi seluncur fiber untuk papan seluncur baik yang bercorak Ulir maupun seluncur tanam

Watter Boom berseluncur ulir

Watter Boom Seluncur Ular / Tanam

6. Pembuatan Patung – Patung : dalam rangka memperindah penataan lingkungan dan untuk memberikan kesan natural tanpa menimbulkan fenomena kosong, maka mulai dari Pintu Gerbang dan di beberapa titik terbuka akan dibangun beberapa Patung dengan ukuran dan bentuk yang bervariasi.

Pembuatan Kontruksi dan Finishing Patung

Lokasi Wisata Adrenaline ( Out Climbing / Out Bond )

7. Pembuatan Saung Santai : Sebagai tempat rekreasi keluarga, maka misi nuansa santai dan kebersamaan keluarga kita kedepankan, salah satu sarana yang dapat menunjang ke suasana tersebut adalah dengan adanya saung – saung santai bagi keluarga pengunjung.

Dengan saung tersebut pengunjung dapat bercengkerama dengan keluarga dan sekaligus menikmati nuansa alam yang segar dan indah

8. Penataan Akses jalan kelokasi : Salah satu syarat untuk menarik minat para pengunjung ke suatu obyek wisata adalah tersedianya akses jalan yang dekat dan memadai, dan hal ini bukan suatu persoalan bagi CRP sebab satu kelebihan penetapan lokasi areal wisata tersebut adalah akses jalan dimana terdapat jalan masuk lokasi yang berdekatan dengan akses jalan Negara Cirebon - Bandung sehingga asumsi pangsa pasar pada segmen menengah ke bawah pun dapat dengan mudah mendatangi lokasi wisata tanpa harus menggunakan kendaraan pribadi.

Akses Jalan masuk ke lokasi Obyek Wisata Cikeusal Resort Park